Наши любимые дети

Кризис – это новые условия внешней среды, которые предопределяют направление деятельности компании. Новая реальность заставляет вносить изменения в стратегию развития, налаженные бизнес-процессы, искать и развивать проекты, альтернативные ранее запланированным.

Спрос: что изменилось?
По итогам I половины 2009 года средний запрашиваемый размер офиса в Киеве уменьшился в 2 раза. Если в 2008 году площадь наиболее востребованных офисных помещений составляла 200-600 м2, то в І полугодии 2009 г. – 50-300 м2 класса «В» и «С». В небольшом количестве, но всё же заключаются договора на аренду помещений свыше 1000 м2. Арендаторами в таких случаях выступают компании, работающие в секторах, наименее пострадавших от финансово-экономического кризиса, в частности – IT и FMCG, или при объединении нескольких подразделений компании. Аренда такого большого помещения является веским основанием для получения дисконта в 10-15%.
В начале 2009 года уровень вакантности в действующих торговых центрах в Киеве не превышал 5%. Тем не менее, снижение потребления, падение реальных доходов населения и усложненный доступ операторов к финансовым ресурсам привели к снижению деловой активности в секторе розничной торговли, и, соответственно, падению спроса на новые и существующие торговые помещения.
Ставки аренды продолжают снижаться, но уже более низкими темпами по сравнению с темпами, наблюдавшимися в первом квартале текущего года. Это говорит о том, что ставки уже близки к минимумуму, ниже которого собственники не готовы снижать стоимость аренды помещений. Однако оснований для роста при текущем уровне спроса и вакантности также нет.

О девелопменте
До кризиса 90% рисков девелопмента были связаны с процессом согласования проекта. Как только получена проектно-разрешительная документация, все остальные риски сводятся к минимуму. Для девелоперских компаний, которые знают, как работать на рынке, такие вопросы решаемы. В сегодняшних условиях возникли проблемы другого характера. Во-первых, высокая стоимость банковского финансирования. Вложение только собственного капитала не является выходом, так как лишает девелопера финансового рычага и соответствующей нормы прибыли. Во-вторых, спрос. Нет смысла выводить объект, если он не будет востребован рынком. Сейчас целесообразней максимально подготовить проект и начать строительство, когда возобновится деловая и потребительская активность на докризисном уровне.

Что будет дальше?
Мы рассматриваем три сценария развития событий – оптимистичный, пессимистичный и реалистичный. Оптимистичный основывается на прогнозах международных организаций, в частности МВФ. Пессимистичный – «надейся на лучшее, но ожидай худшее» - вторая волна кризиса. Реалистичный – «золотая середина».
Стабилизация мировой экономики, в частности сектора коммерческой недвижимости, послужит позитивным фактором для украинского рынка. Индикатором восстановления рынка и выхода из цикла рецессии станет увеличение количества инвестиционных сделок, возобновление работы над девелоперскими проектами, рост рыночной стоимости объектов, что станет возможным, когда вновь заработают рыночные механизмы.

Марина Рымаренко,
директор по стратегическому развитию DEOL Partners

© При перепечатке публикации ссылка на DEOL Partners обязательна

Читайте также

Последние новости